CONSIDERAÇÕES ACERCA DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA

1. Introdução

Contrato de compra e venda é o instrumento que garante direitos para o vendedor e o comprador.  Ele é consensual, oneroso e bilateral. Respectiva modalidade de contrato existe sempre que trocamos bem por dinheiro.

Ao comprar ou vender um bem, seja ele móvel ou imóvel, sempre temos que buscar segurança jurídica no negócio firmado. Já que referido instrumento irá garantir direitos tanto para o vendedor, quanto para o comprador, a fim de evitar dores de cabeça no futuro.

Entretanto, existem algumas modalidades e alguns requisitos para que seja elaborado um contrato de compra e venda, tais como, obrigações que devem ser abordadas no instrumento, a obrigatoriedade ou não de escritura pública, bem como a característica de ser um contrato de compra e venda ou de promessa de compra e venda.

2. Modalidades e Requisitos do Contrato

Sempre que trocamos um bem por dinheiro, temos um contrato de compra e venda. Qualquer acordo que resulte em troca de dinheiro por um bem é contrato de compra e venda. Ele pode ser verbal e inclusive tácito, ou seja, implícito.

Existem inúmeros exemplos de contrato de compra e venda, como por exemplo: (i) compra e venda de veículos; (ii) compra e venda de imóvel – casa, apartamento, terreno; (iii) compra e venda de direito de crédito, entre outros.

Como dito acima, o contrato de compra e venda é necessário para que se evite quaisquer problemas e prejuízos em razão de eventuais falhas na comunicação entre comprador e vendedor.

Com relação ao contrato de compra e venda de imóvel, sempre que o valor do bem for superior a 30 (trinta) salários mínimos, é exigida a forma de escritura pública de compra e venda para que o negócio jurídico seja válido, segundo o artigo 108 do Código Civil.

Importante frisar que a referência do valor é da data do contrato, ou seja, se o valor do imóvel no dia da compra, perfaz a quantia superior a 30 (trinta) salários mínimos, necessária se faz a escritura pública do contrato.

Caso o contrato de compra e venda de um imóvel com valor superior a 30 (trinta) salários mínimos tenha sido realizado sem a devida escrituração pública, não precisamos nos desesperar, com relação a sua validade.

Segundo o artigo 170 do Código Civil, o negócio jurídico “nulo” contiver requisitos de outro, subsistirá este quando o fim a que visavam as partes permitir supor que o teriam querido, se houvesse previsto a nulidade.

Ou seja, no exemplo dado acima, o contrato de compra e venda será recepcionado pelo contrato de promessa de compra e venda, não causando prejuízos aos contratantes.

O contrato de promessa de compra e venda nada mais é que um contrato preliminar, ou seja, um contrato que precede o real contrato que se quer firmar. É um contrato preparatório.

O contrato não é totalmente inválido, mas também não tem exatamente a mesma validade que as partes esperavam. Por isso, é de suma importância que se o imóvel valer mais de 30 (trinta) salários mínimos e não estiver sendo objeto de contrato de alienação fiduciária, é fundamental a realização de uma escritura de compra e venda junto ao cartório de ofício de notas.

3. Cláusulas essenciais em um contrato de compra e venda

Como qualquer tipo de contrato, o contrato de compra e venda de imóvel tem algumas peculiaridades essenciais, sem as quais, as partes poderão ter grandes problemas, se isso não for o caso de invalidá-lo.

Para elaboração de um contrato de compra e venda, faz-se necessário a existência da cláusula referente ao: (i) objeto; (ii) preço; (iii) formas de pagamento; (iv) obrigações e prazos para cumprimento; (v) posso e (vi) penalidade – em caso de descumprimento dos termos por qualquer das partes.

4. Conclusão

Como explicado acima, o contrato de compra e venda de imóvel, é um dos contratos mais significativos do nosso sistema. Trata-se de um contrato, na maioria das vezes, com valores altos. Por isso, é mais do que importante tomar cuidado com as cláusulas e previsões contratuais, ou seja, necessário se faz a elaboração de uma minuta contratual completa e detalhada, a fim de que se evite e que de segurança nas relações jurídicas firmadas.